惠州房价“跳水”有特殊性，也指明一个趋势

惠州部分项目“骨折”价卖房后遭封盘，由此产生一个疑问：连靠近深圳的大湾区城市房价都开始跳水，中国房地产市场是不是真的开始进入了下降区间？进而言之，地方债务、房地产企业债务和居民债务三个因素将如何影响未来房地产发展的走势？

上周末，惠州市惠阳区的铂悦府项目以备案价约六折的价格促销，导致老业主集体维权。而最新消息显示，当地监管部门均已介入，这两个项目均已暂停对外销售。

当看到这条新闻的时候，很多读者可能会觉得有点“震惊”。一方面惠州是广东省的大湾区城市，而且又毗邻一线城市深圳；另外一方面降价幅度非常大，接近于“骨折”。所以，这不禁让人产生很多遐想——连靠近深圳的大湾区城市房价都开始跳水，中国房地产市场是不是真的开始进入了下降区间？

我们从三个方面和大家简析一下，希望能够给大家理清思考的脉络：

首先，惠州大亚湾片区的房价“跳水”其实已经不是第一次了。

惠州整个城市的房地产市场在很多人看来就非常具有“分化性”。惠州市面积超过11000平方公里，在整个大湾区城市群中算面积非常大了。惠州市面积基本上相当于广州、深圳、东莞三个城市面积之和，可开发的面积相对比较大。而且，惠州市各个区县发展不太平衡，惠东县、龙门县发展就相对慢一些。在一些人看来，惠州房价具有很大的不确定性：有人看涨，认为是价值洼地；有人看跌，是一个泡沫深坑。而且惠州大亚湾片区毗邻深圳，曾经在很多开发商和购买者看来，未来将是一个非常有发展前途的片区，因此那里很多开发商在那里扎堆。其实，在10年前，这个大片区就出现过一次房价的“骨折”跳水，很多深圳购买者对此记忆犹新。

其次，中国房地产市场进入一个表面稳定、实际分化的发展趋势。

惠州这次政府操作和实际情形已经说明房地产市场进入了一个“表面稳定，实际分化的趋势”。

从政府角度来讲，非常希望房地产市场和土地市场能够持续保持稳定、健康的增长；房地产拥有者更希望自己的房子价格持续上涨。但是从整个中国经济发展的大的趋势看，其实已经很难实现房地产市场的价格整体稳定、健康的增长了。虽然有些城市因为指导价格的存在而出现“表面稳定”；但是实际上不同的城市、相同城市的不同区域、相同区域的不同楼盘价格已经开始出现销售和价格分化。未来这种分化也许会进一步加深，出现和中国经济的类似的“结构性”问题。因此，也可以称为“中国房地产的结构性问题”。

第三，城市地方债务、房地产企业债务和居民债务三个因素将如何影响未来房地产发展的走势？

在过去的20年，很多人分析房地产都是从地理位置、交通环境、人口基数、城市发展趋势这些要素来分析房地产市场的，这些都是从供应侧来分析的，在那个蓬勃发展的阶段来说，这在一定程度上也是合理的。但是，在目前中国经济发展阶段，房地产市场出现结构性过剩的情况下；我们是不是应该更多从需求端来分析，更为合理？

这个需求端包括居民购房资金需求端、房地产企业资金需求端和城市地方财政需求端；这三个资金需求端其实构成了一个需求的循环。然而，目前看来，三者的债务问题都比较大，特别是房地产企业债务和城市地方债务更甚；而目前中国居民债务整体也到一个非常高的临界点。在这三个因素的共同影响下，整体中国房地产市场发展趋势可能会越发明显。