从投资房产的角度，从长期投资来看，一定是经济和人口是大的基本面。经济发展快、人口流入大的城市，相对而言，投资房产是相对值得的区域。因为人口流动的驱动因素和基本规律就可以总结成十个字：人往高处走，人随产业走。根据全球人口流动来看也是一样的，1950年以来全球人口主要从拉美、东亚、南亚、非洲等向北美、西欧迁移。

产业是支撑一个城市经济发展的核心。拿重庆来说，汽车制造是重庆的重要产业之一，但是在2018年以来，汽车产销量的下滑，特别是微型车的严重滞销，直接影响到重庆的产业发展。重庆这几年房价不经控制的涨，已经冲到一个高点，如果汽车产业在未来几年仍然低迷，估计对重庆未来的房价也将产生影响，后继乏力。

当然，产业也不一定必须指的是实体制造业。武汉也是一个特例，整个湖北的高校几乎全部集中到武汉一地，这也是一种产业，或者叫优势资源。但疫情之后，武汉将遭受重创，对经济，对房价估计会有很大的影响。北京有特殊的政策资源，上海有巨大的国际商贸信息交流平台资源，这是别的城市无法比拟的。青岛、大连，有良好的港口资源和相关产业，发展还是很稳定的，例如大连，2014年房价平均一万三，之后几年跌了一些，到了现在，平均房价又攀升到两万元，还算是保值且有投资价值吧！

长期投资还要看一个指标，城市人口老龄化的比例。一个老龄化严重，低生育率，年轻人外流严重的城市，是不可能有太大的发展的。例如东北的一些资源枯竭型城市。从国家统计局对中国人口增速的统计来看：一二线增长，三线停滞，四线流出。

投资房产当然也要看短期，短期主要看商品房库销比。根据我国各大城市商品房供求形势严重分化的库销比数据来看，库销比数值较大的，至少在短期很难消化掉，那么房价很难上涨，甚至可能有下行的趋势。库销比这些数据，在各地公开的数据中都可以查得到。

中国城镇化水平还远远没有达到欧美，所以在未来的十至二十年里，大都市圈、中心城市、城市群的大规划，正在形成。

总结一句话：房地产周期，长期看人口（经济增长，城市化，人口数量和结构），中期看土地（土地供给，土地财政），短期看金融（利率，杠杆）。

所以，那些经济发展较好的省会城市，中心城市、计划单列市，还是会相对保值和值得长期投资的。